【长租公寓】资产证券化成了长租公寓的毒药？

    资产证券化成了长租公寓的毒药？

在“租购并举”的政策导向下，住房租赁行业吸引了大量资本进入，许多金融手段应运而生，相关的争议也在这个夏天集中爆发。

将“押一付三”的还租方式变为“一月一付”的租金贷，在方便租客交租的同时，也被质疑存在未明确告知租客就签约的情况。

另外，包括abs（一种以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式）、reits（房地产信托投资基金）等在内的资产证券化产品，曾被认为是破解长租公寓模式重、盈利难的工具，但也被认为在帮助长租企业沉淀资金、加快扩张速度的同时，增加了资金杠杆，隐藏着“爆雷”风险。

租金贷、租赁资产证券化，这些资本进入长租公寓市场的工具，是导致租金价格上涨、金融风险加剧的原因吗？

反思租金贷今年8月，位于杭州的鼎家长租公寓宣布破产，让租金贷模式陷入舆论争议中。

今年5月，长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光，在用户不知情的情况下，与其签订租房贷合约，而被舆论口诛笔伐。

一时间，租金贷被不少人认为是房租涨价的推手，甚至是“p2p模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”。

首都经贸大学教授赵秀池认为，租金贷本身是方便租客的工具，但租赁企业并没有贷款资质，而如果与其合作的贷款方是小额信贷公司等，往往利率很高，既提高了企业融资成本，也加大了金融风险。

他所在的中联基金，与保利、越秀、碧桂园、恒大等多家房地产企业合作过租赁资产证券化的产品。

据他介绍，目前市场上的租赁资产证券化主要有这几种方式：第一种是购买房源资产，成为房产拥有者或者reits投资人，再对外出租。

中信建投证券投资银行部总监方春晖认为，长租公寓现金流持续稳定、小额分散的特点很适合将资产证券化，尤其是在一二线城市，租房市场资金流非常稳定，方便控制风险。

“不管是魔方还是新派，（公寓）资产证券化产品的利率只有5%左右。

她提醒，做这类尝试“关键还得看底下的基础资产好不好”，如果底层的租赁资产没有稳定的收益现金流，不论是采取abs还是reits形式，都不会走得长远。

“不要一见到有钱就去捞，没有金刚钻就别揽瓷器活，别想着在市场上骗钱。

”汪丽娜呼吁，长租公寓企业还是应该多在提升租住体验上下功夫，只有租客长期稳定在这租房子，才能有租金收入，将来做abs、reits才能有基础。

中国青年报·中青在线记者王林张均斌来源：中国青年报长租公寓czgy相关"资产证券化成了长租公寓的毒药？

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