【长租公寓】广州海珠单套三房被某公寓改成四房分租 隔断房监管各城有各法

    广州海珠单套三房被某公寓改成四房分租 隔断房监管各城有各法

改造后放在网络出租平台上的房源。

“把一套三房改造成四个不同面积的单间独立出租，一间27平方米的可租到每月2330元，两间约12平方米的分别租1890元和1930元，另一间约6平方米的则可以租到1560元。”一位来自广州市海珠区中海锦榕湾小区的居民刘先生对记者表示，这意味着某长租公寓企业在他们小区改这么一套房，每个月就可以获得7710元的租金收入，而通过引导租房签订租金贷，还可以用融资标杆撬动更多资金。

近年，为追求商业利益最大化，一批知名长租公寓企业，一方面在全国各地高速扩张，另一方面也因为潜在的扰民和安全隐患引来不小争议。事实上，记者调查发现，企业采用的“n+1”模式在长租公寓行业由来已久，对于隔断房的监督管理，各地城市至今尚无统一做法。

正在放租的改造房

现象

分散式公寓各地遭遇居民频繁投诉

眼看着同个小区的三套住宅商品房被分别改造成所谓“四室1厅”摆上网络平台进行公开出租，刘先生掩不住一脸的失望和无奈。

正在改造中的民房

早在今年3月上旬，某长租公寓企业正式聘请施工企业，对位于海珠区的中海锦榕湾j3栋其中一套原本三房一厅的住宅进行改造时，一位嗅觉灵敏的邻居便把这个“麻烦”的消息告诉多位同个小区的居民。通过查询施工备案信息，他们很快得知，是他们小区的业主自愿把房子长期出租给了知名长租公寓运营商。而以明显比高位市场高许多的价格与签下合同的企业，为了追求利益最大化，决定把原本三房的房屋，以隔断的办法改造成四房单独放租。从施工设计图纸上可以看出，这套房间改造后原本是要有两个厨房和两个卫生间的，而这监管部门不允许的。得到消息后，邻居很快通过广州12345政府服务热线向有关部门进行了投诉。

“把三房改成四房单独出租，并加建厨房，这不就是搞变相的房中房吗？”刘先生告诉记者，居民投诉的理由是，改造用来出租的房屋未经登记备案，屋内间隔等设施使用了不安全的材料，加上这种“n+1”的改造模式存在诸多隐患，在其他城市也受到过政府严格查处，在住宅区内搞经营还很容易扰民。

不过，政府接到投诉后很快安排当地所在城管部门跟进调查并回复他们，监管部门已督促企业限期办理备案登记手续，经现场核查该公寓没有随意改变房屋结构，该公寓企业也未违反出租屋的规定。对于居民的诉求，海珠区发展和改革局也专门约谈企业召开服务座谈会，研讨“n+1”改造模式与房中房、群租房的区别，分散式公寓租赁模式以及产业与公寓对接等问题。有关部门已明确要求企业必须依法加强改造规范管理，同时负责根据建筑设计防火规范，完善公寓消防设备配置和消防警报系统安装，消除消防安全隐患。如果居民对相关问题不满意，也可以通过司法程序进行起诉，寻求法律帮助。

这并不是国内知名租房企业头一次受到居民的投诉。在北京和深圳，自如等相关企业已经多次被监管部门查处并要求对违规改造的房源进行整改或恢复原状。所幸的是，由于广州并不全盘反对将单套的私人住宅改造成多个单间进行出租。所以，企业从中海锦榕湾租下的几套房屋，改造后还是放上了租赁出台，并很快招来了第一批租客。

行业

分散式长租公寓呈现井喷式发展

“n+1”这次在广州海珠居民小区惹来的争议，缘于分散式长租公寓近年发展步伐过快。

当前，我国正大力培育和扶持住房租赁市场发展，一方面，以万科、龙湖、碧桂园为代表的一批大型房企陆续以重资产投入和做大增量的方式，迅速创立了自主的集中式长租公寓品牌，而另一方面，以自如、蛋壳为代表的一批社会资本，则以轻资产投入和盘活存量的方式，全面发力分散式长租公寓。

在北上广深四座一线城市，广州是租住比最低的城市，仅有20%，但仍然有着近300万的庞大租房人口。加之每年还有大量的人口持续流入，使得长租公寓在整个住房租赁结构占比不足3%的广州有着广阔的发展前景。伴随着国家近年不断释放各种利好政策，长租公寓作为一个新兴产业也呈现井喷式的发展。

根据南方日报此前发布的《广东长租公寓发展报告》显示，截至2019年初，广东规模以上长租公寓品牌企业运营管理房源50多万套，预计2020年房源总量突破70万套。广深作为广东租房人口最多的两座城市，自然成为各路社会资本抢滩的重点市场。

然而，国内的住房租赁市场虽已起航，亦有着万亿级的市场等待行业去开发，但长租公寓作为这个行业最核心的一类产品，其实际的盈利能力却仍然面临着巨大挑战。根据业内调研，我国核心城市的住房租金收益率不足3%。对于像泊寓这类以自持物业为主的租房企业来说，其有关负责人在接受南方日报记者采访时曾表示净利能有1%—2%就不错了。在整体运营成本比较高、出租率和利润率尚存较大不确定性的情况下，一些社会资本早在几年前，便自发形成了一种“n+1”的发展模式，即将单套住房中面积较大的客厅（起居室），改造成独立的单间卧室出租给客户使用。尤其是在2016年住房城乡建设部明确表示“允许将现有的住房按要求改造后按间出租”以后，自如、蛋壳等一些以分散式长租公寓为主业的租房企业，随即在全国各大城市大量复制这一商业模式，从而实现了规模的大幅扩张。

在广东，规模以上的长租公寓品牌企业目前已接近200多家，这还不包括私人“二房东”。广东省公寓管理协会常务副会长兼秘书长徐再军向南方日报记者表示，长租公寓市场已进入参与主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长的阶段。其中又以创业系、中介系、酒店系和开发商系四类长租公寓企业品牌发展最快。

监管

各城对隔断房管理规定尚未统一

在资本的大举“入侵”下，租房市场也在局面出现了一些不规范的现象。对此，广东部分城市采取了有力措施加以整治。

事实上，在北京、深圳和广州，近年有不少居民通过各种渠道向政府部门投诉，自如等部分长租公寓企业分店在进行“房中房”改造时，有的加建了厨房厕所，有的直接把非居住空间改成了卧室，还有的在改造过程中使用了不安全的建筑材料等。为了规范企业的经营行为、促进行业健康发展，北京、深圳等城市都曾经对上述市场乱象展开过铁腕整治，极大地遏制了违反违规改造和出租行为的加剧发展。

根据业内人士反映，尽管集中式公寓的发展近年不断加速不，但大量分散在各个小区的隔断房，作为一种租金相对较低的过渡性租房产品，在很多大城市必定还会长期存在。对于企业来说，暂时也还是一种以空间换利润的有效办法。

在租房行业，“n+1”的模式实际已存在多年。“遗憾的是，虽然住建部此前明确鼓励可以这样做，但各地城市在管理上至今没有统一的做法。”一位自如的业务员私下对记者说，二三线城市中杭州、南京、武汉、成都和苏州是比较认可的，一线城市中仅上海广州有政策松绑，而北京和深圳则至今尚未明确，从而导致隔断房这种东西，在很多城市长期游走在政策边缘，在住户中被误解的现象也比较严重。

不过，徐再军则表示，虽然各地的办法不一样，但有一点是达成了共识的，不管怎么改造，过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间，不得出租供人员居住，而单套住房改造不得加建厨房、卫生间。此外就是所有工程要符合消防安全等有关住房标准要求。去年底，《广州市房屋租赁管理规定（草案）》已经在省人大常委会有关会议送审，这意味着广州有望成为继苏州之后第二个以地方立法对“n+1”合法化的城市。

改造中的出租房。

声音

“n+1”纳入监管有助行业健康发展

中原地产有关负责人：“n+1”与“房中房”的区别在于，“房中房”在增加房间数的同时也加建了厨房和卫生间，对此2009年各地政府曾经开展大力整治。为了阻止“n+1”演变成“房中房”，我们建议对企业施工图纸先审批再准建。

市民张先生：不管所在城市有没有对“n+1”进行合法化，企业都存在打擦边球的行为，只要有关部门一不盯紧，他们就会搞成“房中房”。因此，未来还是要加强监管。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：通过类似隔断可以形成较多的房源供给，这一政策的出台，可以利好平抑租赁价格的上涨。而从实际过程看，隔断也有很多要求，比如限定在客厅等物业中，需要满足消防和采光等硬性要求，从这个角度看，后续隔断物业也需要做好相关的规范操作。

经济观察报：在国内租售比普遍不高的情况下，长租公寓品牌一方面承受着获取房源成本的不断提升，另一方面面临着漫长的资金回流周期，对于长租品牌而言，隔断房的存在是提升盈利能力、稳住经营现金流的一个重要武器。

广州市政府法制办有关负责人：受旧城区改造、房价提高、市场需求推动等因素的影响，“群租房”“时租房”“日租房”在广州有抬头蔓延之势，并以“房中房”“床位房”“时租日租房”“胶囊公寓”“太空舱”等形式单一或混合存在。这些“群租房”的出现，不仅影响附近居民的日常生活，更带来了治安、消防、卫生等安全隐患。然而，现行法规由于对新的租赁形式却缺乏相应的管理措施。《广州市房屋租赁管理规定（草案）》对这一法规空白进行了补充。

知多滴

看看全国各大城市如何规制住房租赁隔断房改造

北京：

一直未明确允许“n+1”模式

早在2013年7月，北京相关通知明确：住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。同时规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。但此后一直未明确允许“n+1”模式。

上海：

除餐厅、过厅外，12平方米以上客厅可单租

2015年，上海市颁布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，明文规定，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。由此，上海开始尝试n+1的租房方式。

杭州：

有条件的客厅可改造成4平方米以上单间

2017年8月，杭州市发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，明确允许客厅隔断单独出租，包括允许成套住房按间出租、允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租、住房租赁企业可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。方案要求，在改造过后，出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。

武汉：

条件允许相对独立的客厅可出租居住

2017年11月14日，武汉率先出台一批培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策，相关条款明确规定：单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅，可以出租居住，入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。不得违反住宅设计规范对原住房分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租，不得破坏房屋承重结构，不得加建厨房、卫生间。

广州：

非居住空间不得出租 单套不得加建厨卫

广州市住建委、市公安局、市来穗人员服务管理局2017年10月31日联合颁布了《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》，首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米。考虑到现实生活中的特殊需要，承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外。住房租赁应当以原规划设计或按现有住宅设计规范改造为居住空间的房间为最小出租单位，不得违反住宅设计规范对原房屋分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租;原始设计为过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间，不得出租供人员居住。单套住房改造不得加建厨房、卫生间。住房租赁企业按相关规定改造住房租赁的，不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构影响房屋安全等。2018年12月25日，广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取了《广州市房屋租赁管理规定（草案）》说明。该草案在对上述做法予以明确的基础上，还提出违规出租人将面临5000元至3万元的罚款，同时明确了落实承租人“租购同权”的相关规定。

苏州：

在全国率先以地方性法规认可“n+1”

江苏省第十三届人大常务委员会第七次会议批准公布的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》于2019年5月1日起施行。该条例对出租房屋的居住面积、人数要求和“群租”管理等方面作出了明确规定使用面积十二平方米以上的起居室厅可以隔断出一间居室出租且出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。这也意味着行业内俗称的“n+1”模式在苏州将正式合法化。此前虽然上海、杭州、南京等地政府都发文允许”n+1”模式，但是江苏属国内首次由省人大常委会以“地方性法规”对该模式予以认可。

南方网全媒体记者 冯善书

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